Le taux d’inoccupation à un niveau alarmant

La situation du marché locatif à Saint-Jean-sur-Richelieu ne s’est pas améliorée. Au contraire. À 0,8%, le taux d’inoccupation des logements est à un niveau préoccupant. Seule une centaine d’appartements sont vacants sur tout le territoire. Cela crée une pression à la hausse sur les prix des loyers qui ont augmenté de 11% en un an.

La Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) vient de publier les résultats de son dernier Rapport sur le marché locatif. Dans plusieurs régions du Québec, une crise du logement se fait sentir et Saint-Jean-sur-Richelieu n’y échappe pas.

La SCHL a colligé ses données en octobre 2022. À ce moment, le taux d’inoccupation des logements sur le territoire johannais était de 0,8%. Plus précisément, il était de 0% pour les studios, de 2,9% pour les 3 ½, de 0,4% pour les 4 ½ et de 0,1% pour les appartements de trois chambres et plus, soit minimalement un 5 ½. Cela signifie qu’il n’y a qu’environ 100 de logements libres sur les 13 846 que compte le territoire de Saint-Jean-sur-Richelieu.

«Les logements de deux chambres et de trois chambres et plus représentent 11 500 unités de tous les logements de Saint-Jean-sur-Richelieu. C’est la grande majorité et on peut voir des taux d’inoccupation très faibles. Il n’y a pratiquement pas de logements dans ces catégories-là», remarque Francis Cortellino, économiste à la SCHL.

Prix
Cette situation de rareté a pour effet d’accroître la pression sur les prix. Le coût moyen du loyer, tous types confondus, a augmenté de 11% pour se fixer à 879$. L’an passé, on parlait plutôt de 792$. Le prix mensuel pour un studio est passé de 531$ à 620$ (+16,8%), celui d’un 3 ½ de 632$ à 744$ (+17,8%) et d’un 4 ½ de 799$ à 904$ (+13,1%). Quant aux appartements de trois chambres et plus, le loyer moyen est passé de 902$ à 955$ (+5,9%).

«Saint-Jean-sur-Richelieu est dans la même situation que plusieurs autres endroits au Québec. Où l’on voit des taux d’inoccupation faibles, on voit aussi des hausses de loyer plus fortes que par les années passées. La rareté des logements locatifs crée des pressions à la hausse sur les loyers», explique Francis Cortellino.

Réalité
Ces données sur les prix sont celles des logements occupés. La SCHL n’a pas la statistique pour les appartements inoccupés à Saint-Jean. La réalité est toute autre. Dans le peu d’annonces disponibles sur les plateformes numériques, on retrouve des 3 ½ à plus de 800$, ainsi que des 4 ½ entre 925$ et 1800$. Les 5 ½ sont affichés à plus de 1500$ et certains à 2000$.

Serge Leclerc, propriétaire de 39 portes qualifiées d’abordables, souligne qu’à elle seule, la hausse des taxes municipales 2023 peut représenter jusqu’à 100$ par logement annuellement. À cela s’ajoutent les frais de financement et la hausse du prix des matériaux de rénovation.

Dans certains immeubles, il craint devoir hausser le loyer mensuel de 25 à 30$. «Je n’ai jamais fait ça», lance-t-il. Il n’anticipe pas un grand mouvement parmi ses locataires. Et les quelques logements qui se sont libérés dans les derniers mois ont été reloués sans aucune publicité.

Neuf
Pour les locataires d’appartements construits il y a moins de cinq ans, la hausse peut être plus salée puisque ces unités ne sont pas assujetties aux règles du Tribunal administratif du logement. Les propriétaires peuvent rattraper le marché et aussi éponger la hausse des taux d’intérêt qu’ils subissent.

«On a maintenu une règle de conscience. On n’augmentera pas de plus de 150$. Ça représente entre 11 et 13%. On aurait pu augmenter plus pour rattraper le marché», souligne un locateur qui n’a pas voulu être identifié. Il est d’avis que peu de ses locataires oseront déménager.

À Saint-Jean-sur-Richelieu, seuls 6,1% des locataires ont déménagé en 2022. Ce taux est le plus bas de tout le Grand Montréal et se trouve parmi les plus faibles au Québec. À titre indicatif, il était de 10,4% en 2021, de 13,4% en 2020, de 13,2% en 2019 et 15,5% en 2018.

«Comme il y a très peu de logements disponibles et que les hausses de loyer sont plus fortes, les locataires sont beaucoup moins enclins à déménager qu’auparavant parce que c’est plus difficile de se reloger à un prix qui convient ou même de trouver un logement. On peut voir que l’état du marché locatif actuel décourage les locataires à changer d’endroit», relève Francis Cortellino.