Les propriétaires de résidences unifamiliales à Saint-Jean-sur-Richelieu risquent d’être surpris en découvrant la nouvelle valeur de leur maison. Le nouveau rôle d’évaluation foncière, qui couvrira les années 2025, 2026 et 2027, a été déposé le 13 septembre. La valeur moyenne des maisons unifamiliales a bondi de 47,5% en sol johannais. Cette augmentation des valeurs foncières ne se traduira toutefois pas par une hausse de taxes de la même ampleur en 2025.
Une maison unifamiliale vaut maintenant en moyenne 517 636$ sur le territoire de la ville. Au dernier rôle d’évaluation, qui donnait le ton pour les années 2022, 2023 et 2024, la valeur moyenne était plutôt de 350 883$. Il s’agit d’une différence de 47,5% ou 166 753$.
Les résidences unifamiliales ne sont pas les seules à subir une hausse de valeur, même si ce segment reste en tête. La valeur des immeubles résidentiels de six logements et plus grimpe de 26,2%, celle des immeubles industriels de 46,6%, tandis que la hausse des bâtiments commerciaux est de 25,8%. L’assiette foncière johannaise dépasse désormais les 14 G$ (14 004 663 854$).
Les évaluations foncières sont basées principalement sur les transactions immobilières concernant une propriété comparable d’un même secteur en date du 1er juillet 2023, comme le prévoit la Loi sur la fiscalité municipale. Le rôle d’évaluation vient établir la valeur des immeubles sur une même base à une date donnée. Les transactions et les autres facteurs de la dernière année n’entrent donc pas en compte dans le calcul. Le nouveau rôle d’évaluation entrera en vigueur le 1er janvier 2025.
Compte de taxes
L’évaluation des propriétés sert de base au calcul des taxes municipales et scolaire pour chacun des immeubles situés sur le territoire. Par contre, une hausse de la valeur de la maison ne signifie pas une hausse équivalente des taxes municipales.
Pour assurer un impôt foncier similaire à celui de l’année précédente, la Ville a abaissé son taux de base de taxation à 0,4990$ par tranche de 100$ imposable. Il était de 0,7343$. Pour établir le nouveau taux, la Ville a procédé à un calcul de proportionnalité, ou règle de trois.
Prenons l’exemple d’une maison d’une valeur moyenne. En 2024, son propriétaire a payé 2577$ en taxes municipales à partir d’un taux de taxation de base à 0,7343$ par 100$ pour sa maison évaluée à 350 883$. En 2025, si la Ville n’augmente pas les taxes, le propriétaire paierait 2583$ de taxes (+6$), puisque le taux de base a été revu à la baisse à 0,4990$ du 100$ d’évaluation, et ce, même si la valeur de sa maison a explosé de 47,5%.
Si cet automne les élus choisissent d’augmenter ou de diminuer les taxes municipales en 2025, c’est à partir du « nouveau » taux (0,4990$) qu’ils se baseront, et non l’ancien (0,7343$).
Raisons
La conseillère municipale Claire Charbonneau, qui préside aussi le comité des finances, voit l’offre et la demande comme l’explication principale de la hausse de la valeur des maisons à Saint-Jean-sur-Richelieu. « Il y a eu la pandémie, il y a eu les taux d’intérêt qui étaient excessivement bas, donc les gens ont voulu acheter des maisons, énumère-t-elle. Il y a eu le télétravail qui est arrivé (…) ce qui fait que la demande d’achat de maisons dans les banlieues était plus grande, et il y a eu de la surenchère entre 2020 et 2023 aussi », rappelle-t-elle.
En entrevue avec Le Canada Français, Mme Charbonneau affirme qu’il n’y aura pas d’augmentation de taxes en fonction de l’évaluation. « La Ville ne fait pas d’argent sur le rôle », assure-t-elle.
Or, une augmentation des taxes municipales pourrait avoir lieu pour 2025. La Ville n’a pas encore dévoilé son budget pour la prochaine année. Toutefois, si augmentation ou diminution il y a, elle sera calculée à partir du taux de taxation neutralisé expliqué ci-haut, qui est similaire au compte de taxes de 2024.
L’évaluation a été faite par la firme LBP Évaluateurs agréés. Ce sont 36 750 propriétés qui ont été évaluées à Saint-Jean-sur-Richelieu.
Nouvelle valeur
Chaque propriétaire peut consulter la nouvelle valeur de sa propriété sur le site Web de la Ville de Saint-Jean-sur-Richelieu, dans la section Rôle d’évaluation (sjsr.ca/evaluation).
Les citoyens ont la possibilité de déposer une demande de révision avant le 1er mai qui suit le dépôt d’un nouveau rôle d’évaluation. Un motif valable doit alors être invoqué. La Ville de Saint-Jean-sur-Richelieu mentionne qu’une défectuosité de l’immeuble, une nuisance comme du bruit ou une inondation ou encore une situation économique particulière sont des motifs possibles.
Le coût d’une demande de révision varie entre 86,20$ et 1149,25$ selon la valeur estimée de l’immeuble en question.
La situation dans laquelle se trouve Saint-Jean-sur-Richelieu n’est pas unique. Une chronique du 6 octobre dernier paru dans La Presse relatait que, sur une trentaine de villes interrogées, la hausse moyenne au rôle d’évaluation foncière pour les résidences se situait entre 40% et 50%.
